Comprar una vivienda usada. Que tu sueño no se convierta en pesadilla

Es claro, no se nace con los conocimientos para realizar una compra de esta magnitud, por tanto debes buscar información y hacer que esta se convierta en tu mejor aliada al momento de adquirir tu patrimonio.

La pregunta inicial que debes formularte es ¿vivienda nueva o usada? Al respecto, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) con información de la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2014, muestra que del total de viviendas habitadas en el periodo 2010-2014 la mayoría de las personas la compró usada (57.5%), por arriba de quienes la adquirieron nueva (42.5%).

En este artículo te presentamos el mercado de las viviendas usadas y los aspectos legales y estructurales que debes considerar al momento de decidir adquirirla. No te dejes presionar, date tiempo de revisar y entender todas las implicaciones de la compra, los costos y obligaciones que estás adquiriendo.

LA VIVIENDA EN MÉXICO

La actual política de vivienda y desarrollo urbano en México tiene como estrategias:

• Lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional
• Transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente
• Reducir de manera responsable el rezago habitacional
• Procurar una vivienda digna para todos los mexicanos

Al respecto la Ley de Vivienda establece como vivienda digna y decorosa la que cumple con lo relacionado con asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuenta con los servicios básicos y brinda a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión.

Existe una clasificación general de los inmuebles en México, misma que te describimos a continuación:

• Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado por no contar con la infraestructura adecuada.
• Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e infraestructura adecuada.
• Económica. Construcciones de uso habitacional económico, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta generalmente con infraestructura parcial.
• Media. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con infraestructura adecuada.
• Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.
• Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, la infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.

Cada vivienda, por sus características, tiene un valor diferente de acuerdo con información de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y su valor se expresa en Unidades de Inversión (UDIS). A continuación, te mostramos el valor del tipo de vivienda, fue necesario hacer la conversión de UDIS a pesos (al 25 de julio de 2015 el valor de la UDI era de $5.3 de acuerdo con Banco de México).

De los 32 estados de la República Mexicana, 12 se encuentran por arriba del precio medio de la vivienda (el valor medio de una vivienda es de $644,290 pesos, según información de la SHF) de los cuales destacan el Distrito Federal, Morelos y Querétaro (ver gráfica).

Para conocer el valor real de una casa o departamento puedes auxiliarte en un perito valuador que esté debidamente acreditado ante la SHF. Para su análisis considerará algunos aspectos de la propiedad como la ubicación, los precios del mercado, tipo de construcción, las mejoras realizadas a la vivienda, antigüedad, entre otros.

El avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.

La Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) de 2014, revela que las viviendas particulares son principalmente propias (60.4%), rentadas (15.2%), o prestadas (12.8%) como se muestra en la siguiente gráfica:

Datos de la misma encuesta indican que antes de 2010 la adquisición de una vivienda era preferentemente nueva, comportamiento que se ha revertido en el periodo 2010-2014 hacia una mayor preferencia por una vivienda usada (ver gráfica).

Características como el precio, áreas más amplias, mejor ubicación, el tiempo de entrega o las mejoras en el predio son algunas de las razones para elegir una vivienda en uso.

De acuerdo con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), una vivienda usada es un bien mueble que ya ha sido habitado (por dueño, familiar, arrendatario, comodatario, etc.) cuyo proceso de construcción está terminado y cuenta con instalaciones en la vivienda y servicios públicos operando (agua potable, drenaje, alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público).

Regularmente el inmueble se encuentra en buenas condiciones estructurales y de estabilidad, es decir, sin problemas de carácter técnico, que garantice cuando menos la vigencia de un crédito (30 años) conforme a las condiciones actuales detalladas en un avalúo.

EL PASO A PASO EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA USADA

Llegado el momento de ir por la casa de tus sueños, o lo más parecido, debes decidir si emprenderás su búsqueda por cuenta propia o contratarás un agente inmobiliario que te asesore. 

Considera que la compra de tu vivienda puede ser la única que realizarás en tu vida, por ello una asesoría de agentes inmobiliarios puede ser de mucha ayuda. Toma en cuenta lo siguiente al momento de tu búsqueda:

• Ubicación: Prefiere una vivienda que cuente en sus alrededores con escuelas, centros comerciales, unidades médicas, áreas recreativas, etc. El transporte es fundamental, investiga el acceso a las principales vialidades, el tiempo promedio de recorrido en horas pico y el costo.
• Condiciones: Revisa el estado físico de la casa, si bien la mayoría de los compradores no conocen la calidad de materiales o estructuras trata de ser lo más observador posible, considera que el valuador será tu mejor guía. De igual forma revisa los servicios públicos como agua, alumbrado, electricidad y línea telefónica. Prefiere los inmuebles que tienen una antigüedad menor a 30 años, que cuente con estacionamiento, los techos impermeabilizados, sin humedades y con pisos y acabados de calidad.
• Situación legal: La vivienda debe contar con licencia de uso de suelo, los pagos al corriente de predial, agua, luz, número oficial correcto y colindancias exactas.

Si ya consideraste los puntos anteriores y elegiste la vivienda, es momento de ir más allá del aspecto físico y estructural. Existen algunos documentos legales que debes conocer y revisar junto con el especialista en bienes raíces los cuales te describimos de manera general, toma en cuenta que cada caso es diferente:

a) Identificación oficial y acta de matrimonio, si es el caso, del vendedor. Esto te ayudará a identificar en la escritura notarial si el que vende es el dueño de la vivienda o si es una copropiedad.

b) Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble, la cual deberá contar con lo siguiente (considera que existen leyes y reglamentos que rigen la función registral en cada entidad federativa):

• Información sobre las dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos y ubicación exacta.
• Nombre del propietario. La única persona autorizada para vender la propiedad es el mismo que aparece como dueño en las escrituras.
• El régimen bajo el cual se adquirió la propiedad. Este punto es vital, si el dueño está o estuvo casado bajo el régimen de sociedad conyugal, es fundamental contar con el consentimiento del cónyuge para la venta.

c) Adeudos, si bien el notario verificará posibles gravámenes o problemas de litigios de la propiedad, es importante que indagues si existen algunos adeudos como:

• Gravamen: son adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad, estos deberán estar registrados en el Registro Público de la Propiedad.
• Predial: es importante verificar que los pagos por este concepto estén al corriente y a nombre del propietario que está vendiendo.
• Adeudos de servicios: estos no son revisados por el notario y se refieren a las cuotas de mantenimiento y administración en caso de ser un departamento o casa en condominio.

Después de corroborar la información anterior es momento de firmar un compromiso de compra. Con este acuerdo queda por escrito el precio acordado de la venta, el objeto de compra y el consentimiento del propietario y el comprador. Además el vendedor deberá retirar la propiedad del mercado y congelar el precio acordado. 

Con este documento el comprador y vendedor acuerdan la fecha para formalizar el contrato de compra-venta y realizar el anticipo acordado.

Cuando el contrato se encuentra listo ambas partes deben revisarlo previamente con su agente inmobiliario o abogado con el fin de que toda la información sea correcta. Al firmar este contrato el comprador entrega un anticipo al vendedor el cual estará en función tanto del precio del inmueble como del acuerdo al que lleguen vendedor y comprador, quienes estarán sujetos a determinadas penalizaciones en caso de que algunas de las partes incumpla. Este dinero, por lo general, no es reembolsable y se considera parte del precio total de la propiedad. 

Con el fin de acceder a un crédito, si es el caso, registrar el valor comercial del inmueble para financiamiento y conocer las características técnicas y constructivas del mismo, debe practicarse un avalúo por parte de un perito valuador certificado. Este trámite lo paga el comprador.

Una vez hecho lo anterior es momento de formalizar la compra ante un notario para que las escrituras queden a tu nombre. Para ello el que vende debe presentar los siguientes documentos en original:

• La escritura previa inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
• Boletas pagadas de predial y agua de los últimos cinco años.
• Si el vendedor o vendedora es casado, su acta de matrimonio.

Si la compra se realiza por medio de un crédito hipotecario bancario o a través de un instituto de vivienda, ellos elegirán al notario, o bien, te ofrecerán una lista de notarios a elegir. 

De igual forma, deberás entregar un anticipo para pagar algunas gestiones y documentos necesarios para el trámite, como constancias, certificados, etc. El resto de los gastos notariales, como honorarios e impuestos se pagan al momento firmar la nueva escritura. El trámite se lleva entre 25 y 30 días naturales. 

El proceso concluye cuando tú y el comprador se presentan a las oficinas notariales a la firma de las nuevas escrituras. Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad.

TU CASA, TU CRÉDITO

Para ejercer uno de los créditos tradicionales del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), debes seguir un proceso, el cual puedes consultar oprimiendo aquí.

De manera específica, para un crédito bajo la modalidad vivienda usada, Fovissste recomienda tomar en cuenta los siguientes aspectos:

1. El nombre del propietario del inmueble que pretendes adquirir debe ser el mismo que parece en las escrituras.
2. El inmueble no debe tener problemas legales (intestados, divorcios, copropiedad, etc.).
3. La propiedad tiene que encontrarse libre de gravamen (sin adeudo hipotecario anterior y sin limitación de dominio).
4. Sin adeudos de impuesto predial, agua, luz, teléfono, televisión de paga, internet, etc.
5. El avalúo debe señalar en el rubro de estado de la vivienda la palabra Excelente o Bueno.
6. El inmueble debe estar terminado y contar con servicios, toma en cuenta las posibles reparaciones.
7. No debes comprometerte con tu vendedor o darle un anticipo hasta que no sepas la fecha en que Fovissste le pagará. Este dato lo notificará la Entidad Financiera (Sofoles, Sofomes y Bancos que han suscrito convenios de originación con Fovissste) antes de la firma de escritura.
8. Fovissste revisará y validará tu expediente para proceder al pago de tu crédito después de la firma de escrituras.

Es importante que reserves entre 8% y 10% del valor de la vivienda (dependiendo de la entidad federativa donde lo adquieras) para los gastos que te generará el anticipo, el cual debe formar parte del valor total de la vivienda, el avalúo y los gastos notariales. 

De igual forma, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) te informa sobre cómo usar tu crédito. En relación con la compra de una vivienda usada te recomienda lo siguiente:

1. La vivienda usada puede ser una opción, principalmente por su ubicación y dimensiones.
2. La elección debe hacerse con todo cuidado, toda vez que serán improcedentes las reclamaciones por defectos ocasionados por vicios ocultos o falta de mantenimiento.
3. Verifica que cuente, preferentemente, con estancia, comedor y cocina; un baño con inodoro, lavabo y regadera; y por lo menos una recámara en buenas condiciones.
4. La distribución, dimensiones o diseño de los espacios que compongan la propiedad no serán limitantes para autorizar tu crédito.
5. Será necesario contar con un avalúo para conocer el valor comercial y su vida útil remanente, además de un Dictamen Técnico de Calidad (de 70 puntos) para evaluar sus condiciones actuales, los cuales deberás solicitar y pagar en una unidad de valuación autorizada por el Infonavit.
6. Es importante que antes de solicitar el avalúo y el Dictamen Técnico de Calidad verifiques si la casa cumple con todos los requisitos.
7. Asegúrate de que esté al corriente de pagos e impuestos.

Para mayor información sobre los trámites y procedimientos a seguir acorde con tu caso específico acércate al respectivo instituto de vivienda.

De igual forma, las instituciones financieras ofrecen distintos créditos para la adquisición de una vivienda, incluso puedes mancomunar estos créditos con el otorgado por un instituto de vivienda para obtener un monto mayor de financiamiento.

Acércate a la institución financiera e infórmate de los criterios de elegibilidad del acreditado y las opciones disponibles acorde con tus necesidades, capacidad de pago y plazo del crédito, el cual varía en cada institución bancaria. 

Con la finalidad de que el público en general cuente con los elementos necesarios para elegir el tipo de financiamiento más conveniente a sus intereses, la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado establece los lineamientos que permiten la comparación de los términos, condiciones y características de los diferentes tipos de financiamientos a la vivienda. 

De acuerdo con Condusef para formalizar el crédito con una institución bancaria deberás cumplir con algunos requisitos, tales como:

Documentación financiera:

• Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste la antigüedad, nombre, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones y teléfono de la persona que suscribe la carta.
• Original y copias de recibos de pago.
• Original y copias de declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada).
• Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones.

Documentación técnica:

• Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
• 4 fotografías de la fachada del inmueble adquirido.

Documentación legal:

• Copias certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su caso.
• Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
• Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
• Copia del contrato de promesa de compra-venta del inmueble, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.
• En caso de que el inmueble a adquirir se encuentre gravado: Copias del último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen e instrucciones de cancelación del gravamen.
• Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar).

PREGÚNTALE AL EXPERTO

En una operación inmobiliaria es importante que te asesores con un profesional experimentado en el sector, los agentes inmobiliarios te pueden orientar sobre la factibilidad de comprar determinada propiedad y cómo hacerlo de manera ágil.

El principal producto ofrecido por los agentes inmobiliarios no es la propiedad, sino la asesoría para comprarla, venderla o rentarla en las mejores condiciones, y que las personas que buscan una propiedad encuentren la que mejor se ajuste a su presupuesto y necesidades personales. Sus servicios se enfocan a:

• Asesoría legal. Revisan la viabilidad de la operación.
• Asesoría fiscal. Te orientan respecto al pago de impuestos.
• Emiten una opinión del valor de la propiedad con base en el avalúo y en la situación del mercado.
• Te orientan sobre el crédito más conveniente.
• Conocen el momento óptimo para invertir en bienes raíces o vender.
• Promocionan el inmueble en distintos medios y en su red de contactos, además se encargan de mostrarlo a los interesados.
• Negociación entre el propietario y los clientes interesados.
• Dan seguimiento una vez concluida la operación.
• Analizan el caso de cada comprador e inquilino y le ofrecen lo que más se acerca a su vivienda ideal.
• Administran propiedades en renta. Cobran la renta, atienden solicitudes del inquilino, renuevan contratos, reciben la casa cuando la dejan, etc.

Existe una certificación que otorga la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) y Conocer, entidad del gobierno federal dependiente de la Secretaría de Educación Pública, a quienes aprueben el examen de Ceneval como Técnico Superior Universitario en Comercialización Inmobiliaria.

El Ingeniero Salvador Sacal Cababie, Vicepresidente de Administración de la AMPI, comentó a Brújula de Compra que un profesional inmobiliario sabe lo que está vendiendo, conoce el mercado, el valor real del inmueble y el estatus jurídico de la propiedad. De igual forma muestran la vivienda a los posibles clientes.

Añadió que es importante tener cuidado con los tratos directos pues no saben a quién le están comprando. En este sentido, el agente inmobiliario le brinda al comprador la seguridad de conocer al vendedor y además le puede ofrecer distintas opciones, lo que le permitirá ahorrar tiempo, dinero y esfuerzo.

“Este profesional va a entender perfectamente lo que quiere, lo que busca y cuál es su necesidad, basado en una serie de preguntas que indicarán la propiedad ideal para su caso”.

Para conocer si un agente está certificado por la AMPI, puedes llamar a cualquiera de sus secciones estatales o a través de la información del sitio de internet www.ampi.org.

MI CASA HASTA LAS ESCRITURAS

De acuerdo con el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., el patrimonio de una familia consiste en inmuebles, por lo tanto es importante que la compraventa se lleve a cabo como lo marca la ley.

El Código Civil establece como regla general realizar una escritura pública ante un notario, y para ello deberás cumplir con los siguientes requisitos previos:

• Título de propiedad.
• Boletas de predial y agua de los últimos cinco años.
• Identificaciones oficiales del vendedor y comprador; de estar casado, se debe acompañar también el acta de matrimonio.
• En la adquisición de una departamento o casa en condominio se necesita la copia del régimen de propiedad en condominio, así como una constancia de no adeudos emitida por el administrador del condominio.

Una vez con estos documentos se da paso a la escrituración, para lo cual se requiere de lo siguiente:

• Asistir a la cita con tu notario, quien solicitará un certificado y le avisará al Registro Público de la Propiedad respecto a la compra, teniendo así protección desde que el notario inicia el proceso para la escritura. También obtendrá las constancias de uso de suelo y de no adeudo por impuesto predial y agua.
• Con dicha documentación, el notario se cerciora de que quien te va a vender puede hacerlo y procederá a redactar la escritura. Ante él se otorga el contrato de compraventa con las firmas del comprador y vendedor.
• El notario retiene y paga los impuestos tanto federales como locales que proceden por la compra-venta.
• El notario expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramita su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se registra al nuevo propietario.
• Cabe señalar que los honorarios del notario se calculan en función de los aranceles notariales determinados en cada estado.

Es recomendable no firmar contratos privados o comprar inmuebles mediante poderes irrevocables. Lo conveniente es acercarte a un notario para que te auxilie en la compra de una propiedad de manera segura.

Para mayor información y asesoría puedes llamar al Colegio de Notarios del Distrito Federal al teléfono 5511-1819 o consultar el sitio www.colegiodenotarios.org.mx y si es en otras ciudades, puedes contactar al Colegio Nacional del Notariado Mexicano a los teléfonos (0155) 5514-6058 | 5525 6452 | 5525-6415 y 5525-6254 o bien consultar su sitio de internet en www.notariadomexicano.org.mx, en el que encontrarás un directorio de los colegios notariales por estados.

De acuerdo con el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), el sector inmobiliario se conforma de diversos tipos de proveedores, como son fraccionadores, constructores, asesores inmobiliarios y cualquier otro profesional que intervenga en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación.

Cabe señalar que los contratos relacionados con estas actividades deberán registrarse ante la Profeco, a fin de asegurar que las prácticas comerciales de estos proveedores sean adecuadas, que no impliquen prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas, y le brinden información completa y veraz al consumidor. 

Profeco te ofrece el Buró Comercial, una herramienta con información útil sobre los proveedores de bienes y servicios, referente a las quejas, procedimientos y contratos de adhesión registrados ante la institución.

Si tienes alguna inconformidad con tu proveedor, acude a tu delegación Profeco más cercana o llama al Teléfono del Consumidor 5568 8722 en el DF, o al 01800 468 8722 en el resto del país.

Recomendaciones

No dejes que la emoción de haber encontrado la casa ideal te ciegue. Revisa los aspectos estructurales y legales de la propiedad y sigue estas recomendaciones:

a) Haz una inspección completa de la vivienda para verificar, en la medida de lo posible, que esté en condiciones para ser comprada.

b) No adquieras un inmueble si no tiene escrituras.

c) Solicita información en la notaría sobre el costo de las escrituras de acuerdo con las características de la vivienda.

d) Cuando estés totalmente convencido, firma el contrato de compra-venta solamente con el propietario de la vivienda.

e) Considera que en el contrato puede haber cuotas de penalización para el comprador o para el propietario, en caso de que por algún motivo no llegara a realizarse la compra-venta de la vivienda.

f) Verifica que queden claramente establecidas las condiciones de pago y las características de la vivienda que se hallan convenido.

g) El contrato debe firmarse por duplicado; el propietario conserva un original y tú el otro.

h) Si realizas pago de apartado o de enganche, solicita un recibo donde se indique el concepto por dicho pago.

i) Verifica que el precio de la casa sea el adecuado, según las condiciones físicas, antigüedad,  ubicación, entre otros aspectos que pueden influir en el costo.

j) No te dejes llevar por una "ganga", pues la mayoría de las veces lo barato sale caro.

k) Una vez realizada la compra:

• Actualiza documentos y servicios a tu nombre (luz, agua, teléfono, etc.).
• Realiza tu testamento, esto te permitirá especificar quién heredará la propiedad en caso de que fallezcas y evitará que tu familia sufra complicaciones, desembolsos innecesarios y largos juicios.