Para ser capaces de orientar el futuro de nuestras ciudades tenemos que entender su presente. Según datos de ONU-Hábitat la vivienda representa más del 70% del uso del suelo en la mayoría de las ciudades y es el principal determinante de la forma y la densidad urbana. Por tanto, entender cómo se comporta la vivienda es una condición fundamental para generar políticas adecuadas y fortalecer los instrumentos de planeación que ayuden a orientar el crecimiento ordenado, sostenible e incluyente de nuestras ciudades.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, el 57.3% de las viviendas en México han sido autoproducidas, es decir, no fueron construidas por una empresa para su venta en el mercado, sino que fueron sus dueños los que la construyeron o mandaron construir para resolver sus necesidades habitacionales. De éstas, sólo el 15% recibió algún apoyo o crédito -público o privado-, el 85% restante financió su proyecto con recursos propios. Esto es un claro indicador de que, con o sin recursos del estado, las familias mexicanas invierten sus ahorros y gestionan todos los recursos a su alcance para construir, a su manera, su patrimonio más importante. 

Esta tendencia no se va a detener. De acuerdo con la misma ENVI, el 59% de las familias que tienen una necesidad habitacional tiene la intención de resolverla a través de la construcción de su propia vivienda mientras que solamente un 38% manifiesta que tiene intención de comprar una vivienda ya hecha. La autoproducción, entonces, es nuestro presente y es nuestro futuro.

Si bien solemos pensar que esta forma de producción de viviendas se lleva a cabo en zonas rurales, donde hay menos recursos y menos producción comercial de viviendas, la realidad es que la autoproducción es un fenómeno eminentemente urbano. El 64.3% de las viviendas autoproducidas en el país se encuentra en las ciudades, principalmente en zonas metropolitanas de gran tamaño como el Valle de México donde encontramos más de 1.7 millones de este tipo de viviendas o las zonas metropolitanas de Puebla-Tlaxcala, Guadalajara, Toluca y Monterrey que en promedio, tienen un parque habitacional autoproducido de alrededor de 300,000 viviendas cada una.

Estas son ciudades con crecimiento económico, capacidades institucionales para orientar la planeación urbana, algunas de ellas catalogadas con un alto nivel de competitividad según el Índice de Competitividad Urbana 2022, pero también son ciudades donde sus habitantes siguen tomando en sus manos la solución de sus necesidades de habitación. Deciden dónde construir, a quién acercarse para obtener asesoría en la planeación de su solución, qué materiales utilizar, qué mano de obra contratar y cómo gestionar todos los recursos a su alcance para administrar su obra.

Uno de los grandes retos entonces para ordenar las ciudades es reconocer que las familias son las grandes desarrolladoras de vivienda y que necesitan estar mejor preparadas y equipadas para tomar las decisiones correctas. Es necesario reconocer la autoproducción como lo que es, una forma de producir viviendas que se adecua a las necesidades de millones de familias y que no necesariamente es sinónimo de marginación o rezago habitacional. Basta observar ejemplos como el de la zona metropolitana de Moroleón-Uriangato, Tula o Toluca que, en promedio, presentan un parque habitacional autoproducido del 67.2% mientras que el porcentaje de viviendas en situación de rezago no supera el 11%. 

El futuro de las ciudades depende de la vivienda. La vivienda debe estar en el centro de la agenda urbana. Debemos de seguir promoviendo la construcción ordenada de la vivienda económica, media y residencial y al mismo tiempo fortalecer la cadena de valor de la autoproducción. Generar infraestructura para el desarrollo de suelo accesible, regularizar la tenencia de la tierra, acercar financiamiento y asistencia técnica a las familias y reducir los costos de la regulación. La vivienda debe ser un factor que genere igualdad social y económica que permita a todas las personas, sobre todo aquellas con escasos recursos económicos, mejorar sus condiciones de vida al mismo tiempo que se promueve el crecimiento ordenado, equitativo y sostenible de nuestras ciudades.

 

Fuentes de Información

CONAPO (2018). Delimitación de las zonas metropolitanas de México.

CONEVAL (2020). Medición de la pobreza, Estados Unidos Mexicanos, 2010-2020.

CONAVI (2021). Rezago Habitacional 2020 por municipio: Resumen.

ONU Habitat (2020). Vivienda: inviable para la mayoría.

IMCO (2022). Índice de Competitividad Urbana 2022.

INEGI (2020). Censo de Población y Vivienda 2020.

INEGI (2020). Encuesta Nacional de Vivienda 2020.