BORHIS VS Bonos Sub-Prime
BORHI’s: Substancialmente diferentes a los bonos subprime
Desde sus inicios en 2003, el modelo de bursatilización de créditos hipotecarios o emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHI’s) en México, ha demostrado ser un mecanismo creciente y exitoso para proveer al mercado de financiamiento a la vivienda de recursos.
Parte de este crecimiento y de este éxito, derivó de una economía mexicana sana y del desarrollo de una infraestructura sólida de prácticas prudenciales en el sector hipotecario:
- La oferta de créditos hipotecarios había crecido en términos de calidad y cantidad derivado, principalmente, de las condiciones macroeconómicas estables que promovieron una reducción en las tasas y un alargamiento de los plazos.
- Las clases media y baja en nuestro país tuvieron un incremento significativo en su poder adquisitivo durante los últimos años, generando así una demanda real de hipotecas.
Lo anterior, aunado a que los precios de la vivienda en México no han presentado una burbuja inflacionaria como la que se observó en el mercado norteamericano, hace que el modelo de financiamiento a la vivienda en México difiera substancialmente del modelo de Estados Unidos.
Las principales diferencias entre el mercado subprime y el mercado de BORHIS, se muestran a continuación:
CRITERIO | BORHIS | SUBPRIME |
Tasa | Fija. | Fija, variable, mezcla. |
Enganche | Todos cuentan con enganche. | Algunos sin enganche( créditos "Ninja"). |
Documentación / Buró de Crédito | Todos cuentan con documentación completa y estudios de buró de rédito. | En algunos casos, los créditos fueron otorgados sin contar con la documentación completa o calificación crediticia baja (criterios laxos de originación). |
LTV | Limitado al 70% en combinación con un Seguro de Crédito a la Vivienda o GPI. | En algunos casos no existía límite máximo. |
Pagos vencidos al momento de la emisión | Ningún crédito tiene más de 3 pagos vencidos. | Se aceptaron diversos créditos con diversos meses en incumplimiento. En algunos casos no existía límite máximo. |
Valor de la vivienda | Las necesidades de vivienda en México son más altas que en EUA. El comportamiento de los precios de la vivienda no han permitido una burbuja especulativa. |
El mercado no tiene una demanda potencial como en México. Las propiedades se encontraban sobrevaluadas, lo que permitió una burbuja especulativa. |
Necesidad de la vivienda | Primera Vivienda. | Primera, Segunda o tercera vivienda. |
Riesgo cambiario o de tasa | No Existe. | En algunos casos, presencia de ambos. |
Calificación crediticia | AAA en escala local y algunas en escala global. | Diferentes niveles de calificación crediticia en escala local y global. |
Niveles de incumplimiento | Soportan niveles considerables de incumplimientos por parte del acreditado antes de dejar de pagar al inversionista. | Al no contar con suficientes enaltecedores, las estructuras incumplieron meses después de que los créditos lo hicieron. |