Los BORHIS y la Bursatilización

 ¿Qué son los BORHIS?

Con el objeto de impulsar el desarrollo del mercado primario y secundario de vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de vivienda, SHF ha instrumentado una estrategia  para crear y desarrollar un mercado de hipotecas eficiente y profundo, a través de la bursatilización de créditos hipotecarios y la emisión de BORHIS.

Un BORHI es un bono respaldado por una hipoteca que cumple con características específicas que SHF estableció y que brindan ventajas adicionales tales como:

  1. Facilitar el acceso a una gran fuente de recursos que permita el desarrollo de esquemas de financiamiento que apoyen la demanda de créditos hipotecarios en los próximos años.

  2. Al conectar el mercado primario y secundario de créditos hipotecarios, se propicia una reducción importante en las tasas de interés que pagan los acreditados; logrando de esta manera que más familias mexicanas tengan acceso a una vivienda digna que mejore su nivel de bienestar y calidad de vida.

Para que la emisión sea considerada como un BORHI, SHF revisa que se cuente con al menos las siguientes características:

a) De la estructura de la emisión:

  • Los Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS) se emitirán con base en la afectación en fideicomiso de créditos con garantía hipotecaria o fiduciaria, destinados a la adquisición de vivienda;
  • La emisión respectiva de los títulos al momento de la emisión, cuenta con al menos dos dictámenes sobre calidad crediticia expedidos por cualquiera de las instituciones calificadoras de valores, en las cuales se le asigna una calificación equivalente al grado de inversión más alto en la escala nacional;
  • Previa a la emisión de los certificados, se designó un custodio de la documentación relativa a los créditos que los respalden;
  • En el prospecto de colocación, se establece una mecánica para designar a un administrador sustituto;
  • El Fiduciario y/o el Fideicomitente en su carácter de Administrador de la cartera, deberá entregar a SHF, al mercado y a las autoridades que así lo requieran, la información mensual a que se refieran las disposiciones aplicables y enviarla a través del SEDI o el medio electrónico que se establezca; lo anterior, en el entendido que cualquier cálculo de información solicitada se hará conforme a la información de los Créditos Hipotecarios que proporcione el Administrador mediante el Reporte de Cobranza.
  • El Administrador Maestro deberá conciliar mensualmente la información del Reporte de Cobranza y el Reporte de Distribuciones a los tenedores de los Certificados Bursátiles, y emitirá una constancia certificando que se realizó esta revisión.  Si el Administrador Maestro detecta alguna inconsistencia en la información, deberá notificarlo al Administrador antes de la siguiente fecha de cierre.
  • La emisión cuenta con una calculadora pública que permite realizar una valuación de los BORHIs utilizando la información que el Fiduciario y/o Fideicomitente proporcionen al mercado.
  • Los BORHIs deberán contar con una combinación de mecanismos de seguridad dentro de los que se encuentren los siguientes:
    • Nivel mínimo de aforo o capital retenido por el fideicomitente, entendiéndose por esta variable al porcentaje de la cartera que es fideicomitida en exceso del valor del Instrumento Bursatilizado al momento de la emisión.
    • Reservas de efectivo aportadas en un inicio.
    • Un bono subordinado; y
    • Garantía financiera o Garantía de Pago Oportuno (GPO);
    • Otros enaltecedores.

b) De los créditos a bursatilizar:

  • Cada crédito hipotecario debe contar con un expediente de crédito completo y debidamente integrado;
  • Los créditos hipotecarios deben tener un seguro de vida y de daños vigentes, con pólizas válidas y exigibles;

  • Contar con un seguro de crédito a la vivienda (SCV) o garantía por incumplimiento (GPI) para el pago por alguna eventualidad que cause morosidad en los deudores de créditos hipotecarios.  Este seguro debe ser proporcionado por una entidad financiera facultada para ello;

    NOTA: Los créditos hipotecarios que cuenten con una GPI serán susceptibles de ser bursatilizados con la denominación de BORHI, ya que los inversionistas sabrán que: i) pasaron por un estricto proceso de originación, ii) fueron revisados por un tercero que enfrentará pérdidas en caso de incumplimiento y iii) cumplen con un estándar común en términos de composición de expediente, reporteo de información y mecanismos de originación y administración.

  • Al momento de la cesión, se deberán cumplir las siguientes condiciones relativas al monto del crédito hipotecario con relación al valor de la vivienda (Loan to Value “LTV” o crédito/valor de la vivienda):
    • Si el LTV de los créditos hipotecarios se encuentra entre el rango de 81% a 90% (95% en créditos que se otorguen con apego al artículo 43 bis de la Ley del INFONAVIT), se deberá contar con un Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) o Garantía por Incumplimiento (GPI) en el porcentaje requerido, de tal forma que la resta del LTV actual menos el porcentaje de SCV/GPI lleve el LTV al 80%. 
    • Si el LTV es menor al 80%, se exceptua de contar con un SCV/GPI, sin embargo, los créditos deberán contar con una certificación sobre la calidad documental de los mismos. 
  • A la fecha de cesión, ningún crédito debe tener más de tres pagos mensuales vencidos de principal, intereses, comisiones, primas u otras cantidades pagaderas por el acreditado
  • SWAP Salarios Mínimos -Udis para los créditos denominados en UDIs;

  • Otros que en el tiempo pudieran requerirse para fortalecer los créditos que respaldan las estructuras.