Para muchos, comprar un inmueble implica una inversión monetaria considerable, pues no siempre se tienen los recursos disponibles para realizar una compra de contado de esa magnitud, por lo que una opción es recurrir a un crédito hipotecario a pagarse en diferentes plazos, siendo el máximo a 30 años.
Pero, ¿Qué sucede cuando terminas de pagar la vivienda?, es decir, cuando has logrado finiquitar el crédito que lograste pagar durante el plazo acordado y en las parcialidades correspondientes. En ocasiones la meta está tan lejos de cumplirse que no te preocupas por informarte de los últimos trámites y/o pagos que debes realizar para que ahora si puedas decir: Mi casa.
En esta Brújula de Compra te decimos los requisitos a cumplir y los trámites que debes realizar para disponer libremente de la vivienda que adquiriste de acuerdo con el crédito hipotecario solicitado. La idea es terminar, pero hacerlo bien.
El mercado de la vivienda
La adquisición de un inmueble es una necesidad y un derecho establecido en el artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; en la cual se declara que toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa a través de instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.
Al respecto, la Ley de Vivienda establece como vivienda digna y decorosa la que cumple con lo relacionado con asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, que cuenta con los servicios básicos y brinda a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión.
En el mercado inmobiliario encontrarás diferentes opciones de financiamiento o créditos hipotecarios para hacerte de tu casa o departamento por medio de instituciones gubernamentales, bancos, empresas de autofinanciamiento, entre otras.
Esta herramienta financiera te permite adquirir una casa-habitación (nueva o usada), construir en terreno propio o remodelar, entre otros usos. Al solicitarlo, recibes cierta cantidad de dinero el cual te comprometes a pagar en un plazo determinado con cargos por intereses, gastos administrativos, seguros, etc.
De acuerdo con las proyecciones de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, las soluciones de crédito para la adquisición de vivienda para 2019 representarán 57.0% de las acciones de financiamiento, aunque también pueden ir destinadas para el mejoramiento y autoproducción de viviendas.
Al cierre de este año se otorgarán aproximadamente 533,335 créditos sólo para la adquisición de vivienda con la siguiente distribución en los diferentes organismos:
De acuerdo con datos de la Encuesta Nacional de los Hogares 2017 (ENH), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), 62.9% de los hogares en el país tiene vivienda propia, esto incluye a quienes la siguen pagando.
Si al fin terminaste de pagar
Junto con la satisfacción de saber que por fin terminaste de pagar tu crédito hipotecario, debes considerar realizar el último paso: liberar o cancelar la hipoteca.
Y es que cuando firmaste el contrato de crédito, tu propiedad quedó como garantía y adquirió un gravamen, término que se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios, pero una vez que terminas de pagar el crédito, el gravamen debe ser cancelado ante el Registro Público de la Propiedad (RPP), y así el inmueble quedará libre de cualquier compromiso financiero para disponer de él.
La cancelación de una hipoteca consiste en acreditar en el RPP, mediante una escritura, que el préstamo está finiquitado y ha quedado libre de gravamen. Para ello debes de cumplir con los requisitos que cada institución de crédito o bancaria te solicite. Toma en cuenta su costo, que dependerá de la entidad donde te encuentres, el valor de la vivienda y del notario público.
Si obtuviste tu crédito en cofinanciamiento, sea con Infonavit o Fovissste, la cancelación de tu hipoteca procederá hasta que ambas partes hayan liquidado su parte del crédito; así mismo, será necesario contar con las dos cartas de cancelación: tanto del banco como la de alguna de las dos instituciones antes mencionadas.
Cada institución tiene sus procedimientos para tramitar la cancelación de la hipoteca. A continuación te presentamos los requisitos, según la institución otorgante del crédito.
- Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)
Si eres trabajador del Estado y deseas solicitar la cancelación de garantías hipotecarias, este trámite lo puedes hacer mediante un Instrumento administrativo o bien a través de un notario público. En ambos casos hay dos modalidades, ya sea en línea o de manera presencial. Te mostramos los documentos requeridos para realizar tu trámite (Ver cuadro).
Si vas acudir a realizar tu trámite en la modalidad presencial, consulta los Directorios de Departamentos de Vivienda FOVISSSTE, ahí podrás ubicar la unidad de atención que te corresponda o más cercana a tu lugar de residencia.
- Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)
De acuerdo con el documento “Que tu casa sea… ¡tu casa!”, publicado por la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), si tu crédito lo obtuviste a través de INFONAVIT, debes entregar al patrón un aviso de suspensión de descuento, con el fin de que ya no te retenga de tu salario este concepto
En cuanto a la documentación que debes reunir, en el siguiente cuadro te mostramos cuáles son (Ver cuadro).
Recuerda, para mayor información o si tienes dudas de cómo realizar este trámite, puedes consultar el sitio de INFONAVIT o comunícate a Infonatel al 9171 5050 en la Ciudad de México y al 01 800 008 3900 desde cualquier parte del país.
- Instituciones financieras
De acuerdo con CONDUSEF, el trámite de liberación con instituciones bancarias, Sofomes y Sofoles, son similares que las dos anteriores. Cuando termines de pagar tu crédito, debes acudir con la institución financiera con los documentos necesarios para iniciar el trámite de liberación y el costo del mismo.
Las instituciones financieras, están obligadas a entregarte la escritura de tu casa libre de cualquier gravamen en 60 días hábiles a partir de realizado el último pago, así lo señala CONDUSEF.
Recuerda, los gastos de honorarios del notario, así como los del Registro Público de la Propiedad, los debes cubrir tú. Al pagar la última mensualidad, solicita la carta finiquito o estado de cuenta en ceros, en la que conste que tu crédito hipotecario está liquidado y estás liberado de cualquier adeudo.
Por su parte, el Colegio de Notarios de la Ciudad de México, señala lo siguiente para cancelar la hipoteca:
- Es necesario contactar primero con el banco o a la institución financiera que otorgó el préstamo, la cual debe indicar si ya cuenta con el primer testimonio de la escritura donde conste la cancelación de la hipoteca para que entonces la persona que liquidó el préstamo, pueda, mediante su notario, inscribir ese hecho en el Registro Público de la Propiedad del lugar del inmueble.
- Si el banco o la institución financiera que otorgó el préstamo no cuenta aún con el primer testimonio de la escritura donde se consigne la cancelación de la hipoteca, o bien el préstamo se obtuvo de algún particular o por medio de un organismo de vivienda como el INFONAVIT o el FOVISSSTE, será necesario que se gire una carta de instrucciones al notario que se elija para que realice la cancelación y conste en el Registro Público de la localidad en la que se encuentre la propiedad.
- Es importante llevar a cabo la escritura de cancelación de hipoteca y que la misma se inscriba en el Registro Público. En muchas ocasiones, los bancos o las instituciones financieras llegan a cambiar de nombre o fusionarse con otras instituciones, lo cual puede complicar o cuando menos alargar el proceso de cancelación.
- La institución que otorgó el préstamo está obligada a cancelar la hipoteca cuando ha sido pagada, no obstante, el acreditado debe proceder a solicitar la cancelación.
Profeco de tu lado
En caso de problemas con el desarrollador inmobiliario, recuerda que Profeco tiene facultades para intervenir en defensa de tus derechos.
En este sentido, el artículo 73 Bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) establece la obligación para aquellos oferentes que realicen operaciones relacionadas con la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, de presentarte toda la información sobre las características del inmueble (extensión del terreno, superficie construida, instalaciones, estacionamiento, etc.), las opciones de pago, el tipo de crédito del que se trate y una proyección del monto a pagar que incluya tasa de interés, comisiones y cargos; así también las condiciones para la escrituración y las condiciones para una cancelación, entre otra información.
El contrato de compra-venta deberá estar registrado en Profeco, acorde con el artículo 73 TER de la LFPC, y deberá cumplir al menos con lo siguiente:
- Lugar y fecha de celebración del contrato.
- Estar escrito en idioma español.
- Nombre, denominación o razón social, domicilio y Registro Federal de Contribuyentes del proveedor.
- Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.
- Descripción del objeto del contrato.
- El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deberán cubrir las partes.
- Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor.
- Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento del contrato.
- Los términos bajo los cuales habrá de otorgarse su escrituración.
- Especificarte si el inmueble cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de los servicios básicos.
El contrato registrado ante Profeco te brinda certeza de que las cláusulas incluidas en el mismo son claras y transparentes, y que no contienen términos abusivos o desproporcionados en tu perjuicio.
Si tienes alguna inconformidad con tu proveedor, acude a tu delegación Profeco más cercana o llama al Teléfono del Consumidor 5568 8722 en la Ciudad de México, o al 01800 468 8722 en el resto del país.
Por otro lado, las instituciones de crédito, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom) y entidades de ahorro y crédito popular están obligadas a registrar, previo a su utilización sus modelos de contratos en el Registros de Contratos de Adhesión (RECA) de Condusef con objeto de que conozcas, de manera anticipada, las condiciones, responsabilidades u obligaciones que conlleva utilizar o contratar un producto financiero, puedes realizar tu consulta en http://e-portalif.condusef.gob.mx/reca/_index.php.
Recomendaciones
Después de muchos años de esfuerzo es tiempo de que ese hogar que tardaste años en pagar por fin sea tuyo, considera las siguientes recomendaciones:
- Solicita tu carta de no adeudo, carta finiquito o estado de cuenta en ceros donde se especifique que estás libre de cualquier adeudo, de acuerdo con la institución que te otorgó el crédito. No dejes este trámite para después. Hazlo inmediatamente después de finalizar tus pagos.
- Pregunta en la institución donde tenías tu crédito si tienen algún convenio con algún notario y si esto se refleja en un menor costo.
- Compara costos con diferentes notarías de tu ciudad.
- Guarda toda la documentación en un lugar seguro.
- Tal vez un buen momento de realizar testamento con el fin de disponer de los bienes que tanto trabajo adquiriste.
Si utilizas este material por favor cita al boletín electrónico Brújula de compra de PROFECO (https://www.gob.mx/profeco)
Fuentes:
- Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). “Si ya terminaste de pagar tu crédito del FOVISSSTE, solicita la cancelación de tu garantía hipotecaria”. Consultado el 24 de abril de 2019 en: https://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/trabajadores/ya_obtuve_mi_credito/ya+obtuve+mi+credito+que+sigue/si_ya_terminaste_de_pagar/cancela_tu_hipoteca
- Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). “Cancela tu hipoteca”. Consultado el 24 de abril de 2019 en: https://www.gob.mx/fovissste/articulos/si-ya-terminaste-de-pagar-tu-credito-del-fovissste-solicita-la-cancelacion-de-tu-garantia-hipotecaria
- Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF). “Que tu casa sea… ¡tu casa! Consultado el 25 de abril de 2019 en: Documento PDF.
- Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Encuesta Nacional de los Hogares (ENH) 2017. Consultado el 25 de abril de 2019 en: https://www.inegi.org.mx/programas/enh/2017/default.html
- Colegio de Notarios de la Ciudad de México. “¿Qué Debo Hacer para Cancelar mi Hipoteca?”. Consultado el 9 de mayo de 2019 en: http://www.colegiodenotarios.org.mx/?a=1743