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Créditos de servicios inmobiliarios. Compra de vivienda

La vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, es la base patrimonial de una familia, en torno a la cual se llevan a cabo una gran cantidad de actividades cotidianas.

Procuraduría Federal del Consumidor | 28 de noviembre de 2012

Representa el bien patrimonial más importante para cualquier persona, pareja o familia. Sin embargo, comprar un inmueble no es tarea fácil, pues tiene un precio elevado y la mayoría de la población no cuenta con dinero suficiente para comprarla de contado, por lo que necesita solicitar un crédito hipotecario que facilite su adquisición.

Pero no sólo el crédito es necesario para adquirir una vivienda, también se deben considerar otros factores como los materiales con los que está construida, la ubicación geográfica, sus dimensiones, o la disponibilidad de infraestructura básica y servicios, entre otros aspectos.

En los últimos años, el gobierno federal ha tenido como uno de sus objetivos impulsar la adquisición de vivienda por parte de los mexicanos, de tal manera ha fomentado la creación de esquemas y la coordinación de estas diversas instancias gubernamentales para hacerlo posible.

Tan sólo en 2008 se concedió el mayor número de crédito para vivienda (1,769,169); aunque, entre 2009 y 2010 el sector de la construcción tanto en México como a escala internacional se vio afectado por una crisis severa. Sin embargo, desde 2011 el país ha mostrado signos de recuperación importante que se han mantenido durante 2012, no obstante todavía no se alcanzan los niveles de 2008.

En el estudio sobre la Situación Inmobiliaria en México que emitió el Servicio de Estudios Económicos de Grupo BBVA-Bancomer, se afirma que al igual que en 2011, en 2012 la actividad hipotecaria continuará mostrando un comportamiento positivo, pues se pronostica que el Producto Interno Bruto (PIB) nacional crezca 3.3% y el de la construcción en 3.8%.

LA OFERTA DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Actualmente, existe una diversidad amplia de opciones de financiamiento para adquirir una casa o un departamento, entre las que se encuentra la banca comercial, las instituciones gubernamentales (Infonavit y Fovissste), Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom), además hay empresas que ofrecen esquemas de autofinanciamiento. A continuación se muestran algunas opciones así como las características más importantes de cada una de ellas.

ORGANISMOS PÚBLICOS Y PRIVADOS QUE SE ENCARGAN DE PROPORCIONAR CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Institución

Destinado a

Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Trabajadores asalariados.

Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (Fovissste)

Trabajadores al servicio del estado.

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Impulsar el crédito hipotecario y la mejora de vivienda para las personas que lo soliciten.

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo).

Familias de bajos recursos.

Banca

Personas físicas asalariadas y profesionistas independientes o con actividad empresarial.

Autofinanciamiento

Personas físicas, las cuales se inscriben en un grupo que realiza aportaciones cada mes a un fideicomiso.

Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol)

Personas que lo solicitan.

Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom)

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) afirma que el crédito hipotecario más común en nuestro país, es el que se origina a través del Infonavit y Fovissste, pues deriva de un derecho de los trabajadores para ejercer un crédito para adquisición de vivienda como parte de su cobertura de seguridad social.

Cada institución tiene varios productos con términos y condiciones muy diferentes, veamos en qué consisten.

Infonavit. Esta institución te ofrece varios créditos:

a) Adquirir vivienda, nueva o usada

b) Comprar y mejorar vivienda usada

c) Construir vivienda en terreno propio

d) Ampliar, reparar o mejorar vivienda

e) Pagar el pasivo de la vivienda

f) Pagar el pasivo y la mejora de la vivienda

g) Comprar vivienda con pasivo Infonavit

El Infonavit otorga 60% de los créditos para vivienda en México y atiende a todos los trabajadores registrados ante el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), con relación laboral vigente y para los que cada patrón realiza la aportación de 5% de su salario diario integrado al Infonavit.

Para solicitar un crédito de Infonavit debes participar en el taller de orientación Saber para decidir. En este tipo de talleres podrás aprender sobre finanzas, el funcionamiento del instituto y de la Subcuenta de Vivienda, tus opciones de crédito, cómo elegir una casa, así como los derechos y obligaciones que adquieres al ejercer un crédito y los apoyos que ofrece el Infonavit. Este taller es obligatorio para tramitar tu crédito y es gratuito. Al finalizarlo podrás adquirir la constancia que acredita tu participación. Para consultar más información al respecto llama a Infonatel al 9171-5050 en la ciudad de México, o al 01-800-008-3900 sin costo desde el interior de la república.

Los requisitos para obtener crédito son los siguientes:

a) Participar en el taller de orientación Saber para decidir, en el aprenderás sobre finanzas, el funcionamiento de la Subcuenta de Vivienda, tus opciones de crédito, cómo elegir una casa, así como los derechos y obligaciones que adquieres al ejercer un crédito y los apoyos que te ofrece el Infonavit si enfrentaras dificultades para pagarlo. La constancia tiene vigencia de un año y es gratuita.

b) Presentar solicitud de crédito con los datos requeridos, incluyendo los números telefónicos de dos familiares o amigos que te conozcan, los cuales serán validados por el Infonavit previo al ejercicio del crédito.

c) Ser Derechohabiente del Infonavit, con relación laboral vigente con ingresos desde un salario mínimo en adelante.

d) Que tu patrón realice sus aportaciones patronales del 5% de tu Salario Diario Integrado

e) Cumplir con la puntuación mínima requerida de 116 puntos los cuales se determinan con base en tu edad, salario, Saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV) y el número de los últimos bimestres de cotización continua.

Para consultar el número de puntos que tienes acumulados, haz una precalificación de crédito en el Portal de Infonavit, lo único que necesitas es tu número de Seguro Social.

f) En caso de que tengas menos de 100 puntos, podrás aprovechar el programa Crédito Seguro, que consiste en realizar ahorros en plazos desde cuatro hasta 24 meses. Cuando el trabajador inicia su vida laboral no es automático, debe cumplir con cierta antigüedad para acumular puntos y así acceder al crédito.

Créditos Fovissste. Actualmente el Fovissste ofrece seis tipos de crédito: Tradicional, Con Subsidio, Conyugal Fovissste-Infonavit, Aliados Plus, Respalda2 y Pensiona2. De acuerdo con información de Fovissste, a continuación se describa cada uno de estos créditos:

Tradicional. Se otorga a través de Sorteo Anual, en el que pueden participar los trabajadores en activo, de base, confianza y eventuales al servicio de Entidades Públicas del Estado y que aporten al Fondo.

Con subsidio. Se compone de tres cantidades aportadas por el Fovissste, Conavi y el trabajador. Es decir, se otorga a los derechohabientes que tienen un ingreso individual menor a 2.6 veces el salario mínimo mensual general vigente en el Distrito Federal. Se crea este esquema de financiamiento mediante un crédito tradicional de Fovissste, que se complementa con subsidio que otorga el gobierno federal a través de la Conavi, además del ahorro que tenga el trabajador en la Subcuenta de Vivienda del SAR.

Conyugales. Están diseñados para los derechohabientes que cotizan al Fovissste, que están casados y su cónyuge cotiza al Infonavit.

Aliados Plus. Es un producto del Fovissste pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones sean superiores a su sueldo básico de cotización, lo que les permite una mayor capacidad de crédito, con la seguridad de conocer desde el inicio cuanto pagarán sin incrementos futuros.

Respalda 2. Son créditos por tu capacidad. Para obtener este crédito no necesitas participar en un sorteo. La obtención de este crédito es de forma directa. El trabajador interesado deberá acudir a la Entidad Financiera Especializada de su elección, a fin de registrar su solicitud de inscripción, consulta el Directorio de Entidades Financieras que operan créditos Respalda2.http://www.fovissste.gob.mx/swb/FOVISSSTE/Busqueda_de_Entidades_Financieras

Pensiona 2. Este esquema está diseñado para pensionados del ISSSTE, por jubilación (clave 101) o Retiro por edad y tiempo de servicios (102) o por cesantía en edad avanzada (634), que no rebasen la edad de 74 años con 11 meses y que en su etapa de servicio en la Administración Pública Federal no gozaron de un crédito hipotecario de Fovissste. Estos créditos solo se podrán ejercer de manera individual, es decir, no se pueden mancomunar.

El crédito puede tener varios destinos:

a) Adquisición de vivienda (nueva o usada) particular y en condominio

b) Construcción (individual y común) en terreno propio

c) Ampliación

d) Reparación o mejoramiento de vivienda

e) Redención de pasivos hipotecarios.

Para acceder a un crédito del Fovissste es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

a) Ser trabajador cotizante en servicio activo;

b) Ser titular de depósitos constituidos a tu favor por lo menos durante nueve bimestres en la Subcuenta del Fondo de la Vivienda;

c) No estar en proceso de dictamen para el otorgamiento de pensión temporal o definitiva por invalidez o incapacidad total, parcial o temporal o para los casos de retiro voluntario;

d) Que el afiliado o afiliada esté al corriente en las aportaciones del fondo de vivienda.

Como acreditado de esta institución, y antes de solicitar un crédito, considera lo siguiente:

a) Corrobora si la empresa que ofrece la vivienda de tu interés cuenta con registro de oferente de Fovissste. Comunícate al 53 22 04 97, extensiones 85316, 85322 y 85306.

b) Antes de comprometer anticipos o firmar algún documento, asegúrate de que la empresa tenga registrado su contrato ante Profeco. Para mayor información puede comunicarse al correocontratosenlinea@profeco.gob.mx o al Teléfono del Consumidor al 5568-8722 o al 01-800-468-8722.

c) Revisa que el contrato de compraventa que suscribas con la empresa, se estipule el precio de la vivienda, ubicación y clave única de vivienda, así como sus características físicas.

d) Antes de firmar las escrituras corrobora que la vivienda se encuentre terminada y con servicios.

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Tienen como objeto desarrollar el mercado de vivienda mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; al incremento de la capacidad productiva y del desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda; así como a los financiamientos relacionados con el equipamiento de conjuntos habitacionales.

SHF no atiende directamente al público, por lo que se apoya en intermediarios financieros para hacerle llegar recursos a todo tipo de personas. Estos intermediarios Financieros lo componen Instituciones de Banca Múltiple, Instituciones de Seguros, Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) y Entidades de Ahorro y Crédito Popular; se encargan de otorgar y administrar los créditos, desde su apertura, hasta su conclusión.

A continuación te presentamos los programas de financiamiento que ofrece la SHF:

a) Fondeo casas HF salarios. Con este plan de crédito adquieres una vivienda nueva o usada en UDI's, el valor máximo será el menor entre 500,000 UDI’s o 90% del valor de la vivienda.

El enganche mínimo es del 10% y el monto a pagar dependerá del valor de la vivienda. El plazo para cubrir el crédito puede ser de 5, 10, 15, 20 o hasta 25 años. El pago máximo mensual es de 33% y el monto a pagar dependerá del ingreso que el interesado haya comprobado.

b) Fondeo o casas HF Mensualidades Fijas, el cual te permite adquirir una vivienda nueva o usada y está respaldado bajo una garantía hipotecaria, su unidad de valor es en pesos. El valor máximo del crédito será el menor entre 500,000 UDI’s o el 90% del valor de la vivienda. En este plan el pago mensual del crédito es el mismo durante todo el plazo, ya que goza de tasa fija en pesos.

El enganche mínimo es del 10%, la mensualidad a pagar dependerá del monto del crédito a contratar. La tasa de interés y comisiones que te cobren dependen del intermediario financiero con quien contrates el crédito. La vivienda queda como garantía del crédito. El plazo del crédito va desde 5, 10, 15 hasta 20 años.

c) Crédito SHF con apoyo Infonavit para adquirir una vivienda nueva o usada. El valor máximo del crédito cubre hasta el 90% del valor de la vivienda, aproximadamente $1, 700,000. El plazo para el pago de la hipoteca es desde 5 hasta 25 años. El saldo acumulado en la subcuenta de vivienda sirve como garantía en caso de que el trabajador pierda su empleo. En este crédito no existe penalización por prepago. Facilita el acceso al crédito de Bancos y Sofoles. Además, las aportaciones patronales del 5% del salario se pueden destinar a disminuir el pago mensual o al pago de capital.

d) Cofinanciamiento shf-Infonavit para comprar una vivienda nueva o usada. El valor de la vivienda puede ser de hasta $538,064.80 (350 VSM). El plazo del crédito puede ser desde 5 hasta 25 años. El 100% de la vivienda se cubre con Subcuenta de vivienda del derechohabiente, financiamiento del Infonavit crédito otorgado por un Banco o Sofol y enganche. Las aportaciones mensuales subsecuentes del 5% del salario realizadas por el patrón se destinan al pago del crédito de Infonavit. No existe penalización por prepago.

Para solicitar tu crédito contacta a cualquiera de los intermediarios financieros que trabajan con créditos de la Sociedad Hipotecaria Federal, Bancos y las llamadas Sofoles Hipotecarias, quienes te informarán de forma más detallada sobre este tipo de créditos y la documentación que debes presentar para obtenerlos.

Los requisitos para tramitar un crédito hipotecario varían entre los distintos intermediarios financieros, aunque algunos de ellos son comunes, como los siguientes: comprobantes de ingresos, documentos oficiales de documentación, antigüedad en el empleo, clave única de registro de población (CURP), requisitos de edad, solicitud de crédito, comprobante de domicilio, estudio de viabilidad y buró de crédito, así como un estudio socioeconómico.

CRÉDITOS FONDO NACIONAL DE HABITACIONES POPULARES (FONHAPO).

Actualmente opera a través del Programa Ahorro y Subsidio para la Vivienda Tu Casa y del Programa Vivienda Rural, estos programas son de cobertura nacional y dirigidos a los hogares en situación de pobreza con ingresos por debajo de la línea de bienestar, con carencia de calidad y espacios de la vivienda.

La misión de Fonhapo satisfacer las necesidades de vivienda de los hogares en situación de pobreza para que, a través de un subsidio, adquieran, construyan o mejoren su vivienda y consoliden así su patrimonio familiar. Es importante decir que estos subsidios no están enfocados a comprar un terreno.

Para solicitar un cualquiera de los dos subsidios, primero debes llenar el Cuestionario Único de Información Socioeconómica (CUIS), el cual puedes descargar en el sitio de Fohnapohttp://www.fonhapo.gob.mx/portal/cuis.html.

Para el caso del programa Tu casa el gobierno federal, a través del Fonhapo, aporta los recursos financieros, en el que también participan los gobiernos estatales y municipales con una aportación acorde con lo establecido en las Reglas de Operación del Programa 2012. Además, tú como beneficiario debes contribuir con al menos 5% del valor de la acción en efectivo, o bien, si tienen las facultades físicas para hacerlo, cooperas con tu propia mano de obra para construir, ampliar o mejorar tu vivienda.

Los tipos de apoyo y monto que otorga Fonhapo a los hogares beneficiarios son:

a) A partir de 40 y hasta 53 mil pesos para adquirir o edificar una unidad básica de vivienda en el ámbito urbano y rural.

b) De 15 a 20 mil pesos para ampliar una vivienda en zonas urbanas y rurales.

c) De 10 a 15 mil pesos para mejorar la vivienda en zonas urbanas y rurales.

Si eres jefe o jefa de familia con al menos un dependiente económico, puedes acceder a un subsidio para construir, ampliar o mejorar tu vivienda. Acude personalmente a una Delegación de la Sedesol en donde puedes solicitar más información. El trámite es gratuito y no es realizado por intermediarios.

El gobierno estatal, el gobierno municipal o la Delegación de Sedesol, en la que presentaste tu solicitud, junto con toda la documentación requerida, deberá responderte en 20 días naturales después de haberla entregado. Si no recibes respuesta en ese plazo, deberás entender que la solicitud no fue aceptada.

Para conocer los requisitos y ser beneficiario del programa Tu Casa y vivienda rural, ingresa al sitio de Fonhapo en los siguientes enlaces:

http://www.fonhapo.gob.mx/portal/info-programas/tu-casa.html

http://www.fonhapo.gob.mx/portal/info-programas/vivienda-rural.html

Créditos en bancos. La mayoría de los créditos hipotecarios que ofrece la banca los destina principalmente para adquirir vivienda. El plazo del crédito varía en cada institución bancaria, pero generalmente va desde 5 hasta 30 años.

Estos tipos de créditos cuentan con al menos tres tipos de seguros:

a) De vida, el cual cubre al acreditado en caso de cualquier imprevisto.

b) Contra daños. Protege el valor destructible del inmueble contra toda pérdida o daño material incluyendo: incendio, rayo, explosión, terremoto, erupción volcánica, huracán, inundación, marejadas, caída de árboles, rotura accidental de cristales, etc.

c) De desempleo. Protege al titular hasta tres meses por año durante la vigencia del crédito en caso de pérdida involuntaria del empleo.

Las coberturas de estos seguros están vigentes durante la vida del crédito y se activan en caso de algún incidente, siempre y cuando estés al corriente en tus mensualidades.

Aunque cada institución bancaria tiene sus propios requisitos, la mayoría te solicita llenar una solicitud de crédito, presentar identificación oficial, comprobante de ingresos y de domicilio, así como tener antecedentes crediticios satisfactorios, entre otros.

Es muy importante que corrobores qué seguros están ligados al crédito antes de contratarlo. Además, pregunta qué porcentaje de la mensualidad será asignado al pago de pólizas.

Para identificar el crédito que más te conviene, toma en consideración lo siguiente:

a) El Costo Anual Total (CAT), con el que puedes comparar el costo de los créditos bajo condiciones similares. El CAT de financiamiento incluye todos los costos y gastos inherentes del crédito, como intereses, comisiones, estudios socioeconómicos, avalúos, costos de administración, pagos de seguros y la periodicidad de pagos en el año. Se expresa en porcentaje anual y permite realizar comparaciones entre diversos créditos.

b) Porcentaje del monto a pagar, que es la cantidad que desembolsarás al término del crédito, el cual incluye el capital prestado, los intereses, comisiones y otros costos. Es muy importante que solicites una tabla de amortización para que conozcas tus pagos mensuales y cuánto te costará el crédito en total.

c) Comisión por apertura. Es la cantidad que te cobra el banco por tramitar el préstamo.

d) Monto. Es la cantidad que el banco te presta, la cual está en relación directa con tu sueldo.

e) Plazo. Es el tiempo en el que deberás pagar el crédito (Puede ser desde 5 hasta 25 años).

f) Condiciones de pago. La periodicidad en que debes efectuar tus pagos. La mayoría de los bancos se adaptan a la fecha en que recibes tu sueldo.

Autofinanciamiento. Consiste en la formación de grupos de consumidores que tienen interés de comprar o mejorar una vivienda, para lo cual cada uno compromete a una aportación mensual de dinero, que se deposita en un fideicomiso, a manera de parcialidad de los recursos estimados para adquirir o mejorar el inmueble.

En este esquema todas las personas participantes deben aportar el enganche a un fideicomiso, hasta que lo reúnan pueden participar en las vías de adjudicación que cada institución haya designado para su sistema de autofinanciamiento.

Según la Conavi las empresas de autofinanciamiento, se ocupan de lo siguiente:

a) Organizar la inscripción y tamaño de cada grupo de consumidores;

b) Firman un contrato de adhesión que establece: plazo, monto solicitado y compromisos de aportaciones de cada consumidor ante el fideicomiso;

c) Contratan seguros de vida e incapacidad permanente para cada integrante y;

d) Llevan a cabo eventos periódicos de asignación de los recursos solicitados.

Los procedimientos para asignar esos recursos pueden ser por sorteo, antigüedad, puntaje, subasta o adjudicación mínima. Se establecen en el contrato de adhesión, que debe estar autorizado y registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).

Por su parte, en la norma oficial mexicana NOM-143-SCFI-2000 se establecen los elementos de información que debe contener el contrato de adhesión que se utilice para formalizar este tipo de operaciones, a fin de que los consumidores puedan disponer de información clara y suficiente para tomar la decisión más adecuada a sus necesidades.

Si estás interesado en este tipo de crédito, infórmate sobre los antecedentes de la empresa que ofrece este tipo de servicios y compara las distintas opciones que tienes para elegir. En el siguiente enlacehttp://burocomercial.profeco.gob.mx/BC/faces/inicio.jsp puedes saber si las empresas tienen registrado su contrato de adhesión.

Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol). Para el Banco de México las Sofoles son sociedades anónimas especializadas en el otorgamiento de créditos a una determinada actividad o sector, por ejemplo: hipotecarios, al consumo, automotrices, agroindustriales, microcréditos, a pymes, bienes de capital, transporte, etc. Su principal diferencia con los bancos es que no captan ahorro.

Las sofoles atienden aquel nicho de mercado que la banca no ha podido llegar. A través de estos esquemas muchas familias han podido obtener una vivienda. La ventaja de este tipo de figura es que se especializan en dar crédito en áreas muy específicas, como las sofoles hipotecarias.

Al solicitar un crédito con alguna Sofol, tienes varias opciones, todo depende a cuál de ellas acudas, pues muchas de ellas tienen planes de crédito con apoyo del gobierno federal (Sociedad Hipotecaria Federal, Infonavit, y Fovissste, entre otras) a través de diversos programas y en otros casos será un crédito directo otorgado por la Sofol sin ningún tipo de subsidio directo por parte del Gobierno Federal.

Si vas adquirir un crédito hipotecario con una Sofol, compara con al menos tres de ellas y con el financiamiento que te otorga un banco, lo relacionado con tasas plazos, montos, tasas de interés, periodos de pago, etc. También pregunta cuáles son los requisitos que te solicitan para tramitar el crédito (tanto en un banco como en una Sofol), porque tal vez unos sean más importantes que otros y eso influye para que elijas, uno u otro crédito.

En este enlace http://www.banxico.org.mx/CatInst_Consulta/sistemafinanciero.BuscaSector.do?sector=67&seccion=2 puedes conocer las 20 Sofoles que actualmente están en operación.

Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom). Son sociedades anónimas facultadas por la Ley de Instituciones de Crédito para captar recursos públicos a través de la colocación de instrumentos inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y otorgar créditos para una determinada actividad o sector.

Generalmente las Sofomes sirven para quienes no pueden acceder a los créditos de la banca comercial, Infonavit y Fovissste. Hoy en día puedes tramitar tu crédito hipotecario con alguna Sofom, en donde te calculan el monto de tu crédito, los plazos y los pagos adecuados para ti, con base en tu sueldo y tus necesidades personales.

Como cualquier prestamista para crédito hipotecario, las sofomes te cobra comisiones, apertura de crédito, monto del crédito, intereses, gastos de aprobación, etc.

Si vas a solicitar el servicio de una Sofom, en el sitio de Banco de Méxicohttp://www.banxico.org.mx/CatInst_Consulta/sistemafinanciero.BuscaSector.do?sector=68&seccion=2 están disponibles los nombres de las 22 empresas que hoy en día están en operación.

Es muy común que cada Sofol o Sofom, tenga una calculadora de crédito disponible para sus productos hipotecarios, bien sea en su sitio de internet, así como a través de contacto o solicitud directa en sus oficinas y sucursales para comparar los diferentes tipos de crédito. Los simuladores generan tablas de amortización, para que te des una idea de cuánto vas a destinar al pago de la deuda contraída.

Tanto los créditos hipotecarios de las Sofoles como las Sofomes tienen características, requisitos y procedimientos específicos. Tradicionalmente te solicitan identificación oficial vigente, comprobante de domicilio, reporte de buró de crédito, comprobante de ingresos, acta de nacimiento, presentar la CURP y la solicitud de crédito, entre otras.

CONSIDERA EL CAT EN TU DECISIÓN

El CAT Se expresa en porcentaje anual y permite realizar comparaciones entre diversos créditos. En diciembre de 2004 era de 17.4% y en marzo de 2012 era de 14.0%, 3.4% porcentuales menos, este descenso se da como resultado de una mayor competencia entre las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios, lo que favorece el acceso a crédito privado para la población.

Como ya dijimos, decidir por el crédito más conveniente no es fácil. Para tengas una mayor aproximación del costo total del financiamiento compara diversas opciones a través de los simuladores que ofrece el Banco de México, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros(Condusef) y bancos comerciales. Estos simuladores te permiten proyectar los pagos que puedes realizar en mensualidades, según el monto, impuestos, pagos a notaría, avalúo y seguros, entre otros.

En la siguiente tabla te mostramos un ejemplo de diez créditos hipotecarios que se ofrecen en diferentes bancos, de acuerdo con el simulador de crédito hipotecario de la Condusef. El ejercicio se realizó considerando el precio de un departamento con los siguientes supuestos:

a) Valor del inmueble: $520,000

b) Enganche: $45,000

c) Ingresos del usuario: $7,800

d) Plazo para pagar el crédito: 20 años

e) Se eligió el CAT para conocer la opción de crédito

Los resultados se muestran en la siguiente tabla:

COMPARATIVO DEL CAT EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS (SEPTIEMBRE DE 2012)

 

 

Desembolso inicial (incluye enganche)

Pago mensual inicial

Ingresos a comprobar

Pago total (suma de todas las mensualidades)

Tasa de interés inicial

Apoyo Infonavit

CAT

Opción 1

$87,462.50

$4,811.83

$14,726.14

$1,011,087.78

11.75%

$89,473.35

13.20%

Opción 2

$87,462.50

$4,811.83

$12,117.82

$983,654.35

11.00%

$82,323.64

13.40%

Opción 3

$91,180.00

$5,438.50

$17,158.53

$1,004,296.13

11.75%

$73,320.00

13.70%

Opción 4

$78,980.00

$6,074.90

$18,224.69

$1,207,780.36

12.90%

$93,600.00

14.10%

Opción 5

$83,450.00

$5,725.35

$17,347.81

$1,071,812.95

12.27%

$72,540.00

14.40%

Opción 6

$93,209.60

$5,924.19

$14,810.49

$952,566.73

12.90%

$61,620.00

14.60%

Opción 7

$78,780.00

$6,120.28

$17,848.78

$1,206,567.67

12.90%

$92,820.00

14.90%

Opción 8

$99,582.40

$5,746.33

$17,411.37

$1,065,236.32

12.85%

$72,540.00

15.30%

Opción 9

$95,847.60

$6,070.76

$17,301.65

$1,120,865.35

13.38%

$71,760.00

16.00%

Opción 10

$87,595.00

$6,636.72

$20,109.27

$1,220,618.63

13.71%

$70,980.00

18.40%

Fuente: Condusef. Información recabada el 6 de septiembre de 2012.

Como te puedes dar cuenta, las distintas opciones de crédito tienen sus propias características. El CAT en nuestro ejemplo, puede ir desde 13.20% hasta 18.40%; la diferencias son significativas en cuanto al desembolso inicial que debes realizar, pagos mensuales, ingresos a comprobar, etc. Por eso, antes de elegir un crédito hipotecario compara las ventajas que te ofrece cada una de ellas y elige la que mejor se adapte a tus necesidades y capacidades de pago.

SI YA ELEGISTE VIVIENDA REVISA INTERIORES Y EXTERIORES

Cuando hayas elegido el crédito hipotecario más conveniente de acuerdo con sus necesidades e intereses, es importante no dejarse llevar sólo por el buen aspecto estructural y estético de la casa o departamento de su elección. Al interior de la vivienda revisa espacios a fin de que consideres tamaño, distribución y número de habitaciones apropiado. Piensa en el número futuro de integrantes de la familia, para que todos se sientan cómodos.

Con respecto a las instalaciones revisa que las llaves de agua no tengan fugas, que los desagües no estén obstruidos, y comprueba que tanto los interruptores como los enchufes funcionen correctamente. En lo que se refiere a los acabados, constata que la loseta esté correctamente adherida al suelo; el yeso utilizado para el techo y las paredes debe ser firme y sin bolsas de aire; el azulejo del baño debe estar bien colocado (no debe escucharse “hueco” al tocarlo). Asimismo, corrobora que las puertas abran y cierren sin ningún problema y que cada llave corresponda a cada una de las cerraduras.

Con respecto al exterior, es muy importante que tengas en cuenta la distancia que existe entre la vivienda y el trabajo o la escuela de tus hijos, así como la cercanía de comercios, centros de entretenimiento y puntos de interés. Investiga los medios de transporte público que existen en la zona, y los destinos correspondientes. Cerciórese de que haya servicios de agua, luz, drenaje y recolección de basura en la zona.

A pesar de lo anterior, considerarse que las viviendas pueden tener vicios ocultos en su estructura, instalaciones o acabados, los cuales son difíciles de apreciar mediante una inspección simple, y no aparecen sino después de haber adquirido la casa o departamento. Por lo anterior, el artículo 2142 del Código.

A su vez en el artículo 73 Bis, fracciones V, VI, VII y XII, la Ley Federal de Protección al Consumidor, especifica que el proveedor deberá poner a disposición del consumidor la siguiente información:

Clase de material utilizado en la construcción y servicios básicos con los que cuenta.

Planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble.

Información sobre las características del inmueble como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble.

Las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operación.

Después de obtener el crédito y elegir la vivienda apropiada, toma en cuenta que existen otros gastos, como el avalúo, el enganche y el costo de las escrituras, por lo que debes contar con una cantidad adicional para cubrirlos.

LOS CRÉDITOS VERDES, OTRA OPCIÓN DE COMPRA

Como una solución a la oferta de vivienda sustentable, desde 2007 el Infonavit puso en práctica el Programa Hipoteca Verde (HV), que ofrece a sus acreditados una mejor calidad de vida al impulsar el desarrollo de viviendas sustentables. Este programa tiene como objeto promover que las viviendas que se oferten a los derechohabientes cuenten con innovación tecnológica en lo que respecta a calentadores solares, llaves y regaderas ahorradoras, aislantes térmicos en techos y muros, lámparas compactas fluorescentes, según la región donde se localice la vivienda.

Este programa poco a poco gana terreno, por ejemplo, en 2007 se otorgaron sólo 593 créditos, pero hasta junio de 2011 fueron 161, 049, sumando un total de 453, 192 durante ese periodo. Los beneficios para las familias mexicanas se obtienen de un menor consumo de luz, gas y agua en sus hogares.

CRÉDITOS OTORGADOS PARA VIVIENDAS VERDES

2007

2008

2009

2010

2011*

Total

593

1,131

120,780

169,639

161,049

453,192

*Datos al 30 de junio de 2011.
Fuente: Asociación de Bancos de México.

El Programa Hipoteca Verde ofrece un esquema financiero para incorporar el costo adicional por la instalación o uso de este tipo de dispositivos basado en el cálculo de un ahorro futuro acumulado por la disminución del gasto de consumo de energía eléctrica, gas y agua potable.

Debido al éxito que ha tenido el programa HV, a partir de 2011 la incorporación de ecotecnologías en las viviendas será obligatoria cuando se financien con créditos otorgados por el Infonavit en los casos de vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación y ampliación.

Según la Conavi, los beneficios de la HV hasta marzo de 2012 fueron los siguientes:

a) Ahorro energético: 48% en el consumo de electricidad y gas.

b) Ahorro en el pago de recibos de luz, agua y gas que oscilan entre $186 y $366 mensuales, con un ahorro promedio de $261 para habitantes de vivienda económica.

c) Ahorro de emisiones de bióxido de carbono (CO2) estimadas entre 1 y 1.5 toneladas al año por vivienda.

De igual manera, desde 2009 los créditos que otorga el Fovissste están dirigidos a viviendas que cumplen requisitos de sustentabilidad, en armonía con el cuidado del medio ambiente.

Entonces, instituciones como el Infonavit y el Fovissste ofrecen este tipo de créditos. Los bancos, por su parte, no tienen fecha concreta para priorizar los créditos a vivienda ecológica sobre el financiamiento hipotecario tradicional; hasta ahora, según información de la Asociación de Bancos de México (ABM), sólo han suscrito convenios de colaboración con el Infonavit para otorgar crédito a vivienda verde mediante cofinanciamiento.

De acuerdo con la Conavi, el crédito de Hipoteca Verde se otorga a los trabajadores en función del salario y del ahorro mínimo mensual que perciben. Para tramitar un crédito de este tipo, en Infonavit debes cumplir con lo siguiente:

a) Ser derechohabiente del Infonavit con relación laboral vigente.

b) Cumplir con la puntuación mínima requerida de 116 puntos.

c) No haber tenido un crédito del Infonavit.

d) El valor de la vivienda no debe rebasar de $663,191.20 (350 VSM), en cualquier parte de la República Mexicana.

e) Este crédito sólo aplica para viviendas nuevas registradas en el Infonavit, con ecotecnologías.

Si piensas adquirir este tipo de crédito, pregunta sobre los requisitos específicos que necesitas cubrir para tramitarlo, tal vez vas a pagar más a corto plazo, pero en el largo plazo vas a ganar, por los ahorros que obtendrás en gas, electricidad, etc.

LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES

La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) desempeña un papel activo en la protección de los derechos de los consumidores del sector inmobiliario, busca evitar que éstos sean sujetos de abusos de parte de los proveedores.

En materia de normatividad, el artículo 73 Bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) establece que el proveedor deberá poner a disposición del consumidor información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble, entre otros.

Desde febrero de 2004, los desarrolladores de inmuebles están obligados a registrar su contrato de adhesión ante la Profeco. En el artículo 73 Ter de la LFPC, se menciona que el contrato que el proveedor pretenda registrar, deberá cumplir al menos con los siguientes requisitos:

a) Lugar y fecha de celebración del contrato.

b) Estar escrito en idioma español.

c) Nombre, denominación o razón social, domicilio y Registro Federal de Contribuyentes del proveedor.

d) Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.

e) Descripción del objeto del contrato.

f) El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deberán cubrir las partes.

g) Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor.

h) Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento del contrato.

i) De igual manera, deberá señalarse que el inmueble cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de sus servicios básicos.

Este registro ante la Profeco es fundamental, ya que brinda certeza a los consumidores de que las cláusulas incluidas en el contrato son claras y transparentes, es decir, que no incorpora elementos abusivos o desproporcionados en perjuicio de ellos.

También existen convenios de colaboración entre la Profeco, el Infonavit, Fovissste y Canadevi a partir de los cuales se han elaborado contratos tipo para el sector, es decir, formatos homologados en los que se evita que haya cláusulas abusivas para los consumidores que adquieren este tipo de bienes, además de procurar un lenguaje comprensible para el consumidor.

Recomendaciones generales para la elección del crédito

a) Antes de tomar una decisión es importante investigar diversas fuentes de crédito.

b) Exigir el contrato de compra venta y leerlo con mucho detalle.

c) Visites físicamente todas las opciones que te interesen; no tomes la decisión con base en lo que ves en una maqueta o la información que te proporcionan en un folleto.

d) Busca que tu deuda oscile entre 30 y 40% de tu ingreso mensual, para que posteriormente no tengas problemas y puedas solventar otros gastos, como comida, vestido y transporte.

e) Compara los beneficios o inconvenientes que presenta cada opción, por ejemplo: ¿Es cara?, ¿Está cerca de tu centro de trabajo?, ¿Es pequeña?, ¿Qué costo te representarán los traslados a tu trabajo, a las escuelas de tus hijos u otros lugares que frecuentes?

f) Además del enganche, considera gastos notariales, el costo ante el Registro Público de la Propiedad para inscribir la compra venta y el avalúo del inmueble, entre otros.

g) Considerar las características de la vivienda como la iluminación y la ventilación, además de que cuente con los servicios indispensables; observar si existan establecimientos cercanos para realizar las compras, escuelas, hospitales, etc.

GLOSARIO

Pasivo de la vivienda. Es aquel crédito que otorga el Infonavit para liquidar la deuda que tienes con un banco o Sofol, por un préstamo que te otorgó para la adquisición, construcción, reparación, ampliación o mejora de tu vivienda.

Redención de Pasivos, es aquel en el cual el derechohabiente que ha obtenido un crédito hipotecario con alguna entidad financiera desea realizar el pago del adeudo contraído (saldo a redimir), el cual esté al 100% a su nombre.

Comisión por apertura. Pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crédito. Se determina como un porcentaje del monto del crédito; generalmente se trata de un pago único.

Denominación del crédito. Unidad de valor en la que se otorgará el crédito: pesos, dólares o unidades de inversión (UDIs).

Enganche. Desembolso inicial con el que se pretende asegurar una operación de compra-venta. Suele ser una proporción del valor del inmueble que va de 10 a 35%.

Escrituración. Importe de los pagos notariales, es decir, por poner el inmueble a nombre de quien contrajo el crédito.

Monto financiable. Proporción del valor del inmueble que será financiada por la institución bancaria o Sofol seleccionada.

Otros gastos. Fundamentalmente abarcan la contratación del seguro de vida y del seguro de daños durante la vigencia del crédito, lo cual siempre es obligatorio en beneficio suyo y de sus familiares.

Penalización por pago anticipado. Es la comisión que algunas instituciones cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad.

Plazo. Número de años en los que se pagará el crédito.

Póliza de seguro colectivo. Documento en el que constan los derechos y las obligaciones de las partes contratantes. Ésta forma parte integrante del contrato, así como sus condiciones generales, particulares y especiales, el cuestionario médico, los certificados individuales de seguros colectivos, los endosos, las solicitudes y cualquier otro formulario.

Tasa de interés. Costo que tendrá el crédito, expresado en porcentaje.

Tasa de interés moratoria. Cargo aplicado por la institución por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos. Se expresa en porcentaje.

UDIs. Son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Por ejemplo, si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40 pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la UDI. Los plazos de los créditos en UDIs son máximo hasta 25 años.

Valor del inmueble. Se refiere a su precio.

Si utilizas este material, por favor cita al boletín electrónico Brújula de compra de Profeco.

Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto
 

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