Emisiones Respaldas por Créditos a la Construcción y BORHIPUENTES
¿Qué es un crédito a la construcción?
Un crédito a la construcción o crédito puente es un crédito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda.
Al igual que los Créditos Hipotecarios, estos activos pueden ser bursatilizados por sus originadores para contar con una fuente de financiamiento continua, liberar capital regulatorio que pueda ser utilizado en la generación de nuevos activos (nuevos Créditos Puente), así como transferir el riesgo al público inversionista.
Hasta junio de 2008 se han realizado 23 emisiones respaldadas por créditos a la construcción que suman un total de $23,585 millones de pesos, de las cuales, algunas ya se han amortizado por completo.
Derivado de la crisis actual desde julio de 2008, el mercado de bursatilizaciones de créditos puente ha decrecido por la falta de liquidez en el mercado y se ha visto afectado en los últimos meses por degradaciones de bonos respaldados por créditos a la construcción, por no existir un modelo rector de este mercado.
Asimismo, los inversionistas y calificadoras han manifestado la necesidad de que exista un seguimiento de calidad (certificación como el BORHI de SHF) en los activos de estas estructuras, así como la proveeduría de información periódica para el seguimiento e inversión de las mismas, como se lleva a cabo en los BORHIS y BONHITOS de SHF.
Dentro de las principales características de las emisiones respaldadas por créditos a la construcción, que actualmente existen en el mundo, se encuentran los siguientes:
- Los Certificados Bursátiles Preferentes cuentan con distintos mecanismos de cobertura, entre los cuales están:
- Seguro de garantía financiera parcial que cubre el pago puntual de los intereses y del principal en la Fecha de Vencimiento.
- Seguro de garantía financiera que cubre el pago puntual del 100% de los intereses y del principal en la Fecha de Vencimiento.
- Subordinación de los CBs Serie B, los cuales son quirografarios.
- Niveles de Aforo.
- Una Línea de Crédito, por un monto equivalente a un porcentaje del saldo principal original de los Certificados Bursátiles, tiene como propósito hacer un uso más eficiente de los recursos de la Emisión, ya que elimina la necesidad de mantener una cantidad de recursos disponible para poder financiar la compra de los Créditos Puente y los desembolsos que sean necesarios bajo Créditos Vigentes cedidos al Fideicomiso. El Fideicomiso utilizará la Línea de Crédito para fondear desembolsos bajo Créditos Vigentes, cada vez que se agote el Efectivo Disponible del Fideicomiso. La Línea de Liquidez tendrá una vigencia equivalente a la de los Certificados Bursátiles Preferentes.
- Los Certificados Bursátiles tienen una tasa variable referenciada a la TIIE o los CETES a 28 días.
- Existen requerimientos que establecen que los créditos que respaldan estas emisiones deben cobrar una tasa de interés dependiendo de la transacción y de la situación del mercado, sobre la tasa de los CBs, con lo cual, se asegura un nivel adecuado de sobre tasa (“excess spread”) en estas colocaciones.
- En promedio, la vida de estas emisiones es de 7 años.
- Adicionalmente, la estructura presenta las siguientes características:
- Pago de cupón trimestral.
- Reserva en efectivo para un pago de intereses.
- Sobre aforo
Tipos de créditos susceptibles de Cesión al Fideicomiso
Créditos Iniciales: Sólo podrán ser transmitidos al Fideicomiso en forma de Activo del Fideicomiso Emisor o como Aportación de Capital, y en dos momentos: (1) en la Fecha de Cesión Inicial y (2) en una Fecha de Liquidación Subsecuente (una reapertura).
Créditos Adquiridos: Durante la vida de la estructura, el fiduciario puede utilizar el efectivo disponible para adquirir estos créditos, siempre que estos sean elegibles.
Créditos Substitutos: Reemplazan a algún crédito atrasado, vencido, en incumplimiento, o con algún tipo de cobertura de flujos y haya perdido dicha cobertura (por ejemplo, Cobertura TIIE), o a créditos no elegibles según se defina en el Suplemento.